내 땅이라고 마음대로 건물을 짓거나 땅을 깎을 수 있을까요? 정답은 'NO'입니다. 국토의 효율적인 관리를 위해 반드시 거쳐야 하는 개발행위허가. 오늘은 초보자도 이해하기 쉽게 개발행위허가의 면적 규모와 도시계획위원회 심의 대상 여부를 결정짓는 핵심 기준을 정리해보겠습니다.
1. 개발행위란?
- 다음 어느 하나에 해당하는 행위로서 개발행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가(개발행위허가)를 받아야 합니다. 다만, 도시·군계획사업(다른 법률에 따라 도시·군계획사업을 의제한 사업 포함)에 의한 행위는 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다.
1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2) 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외)
3) 토석의 채취
4) 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외)
5) 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
2. 개발행위허가의 규모
| 구분 | 내용 |
| 용도지역별 규모 |
1. 도시지역 -주거·상업·자연녹지 및 생산녹지지역 : 1만㎡ 미만 -공업지역 : 3만㎡ 미만 -보전녹지지역 : 5천㎡ 미만 2. 관리지역 : 3만㎡ 미만 3. 농림지역 : 3만㎡ 미만 4. 자연환경보전지역 : 5천㎡ 미만 (※세부내용은 각 지자체 도시계획 조례 참고) |
| 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우 |
-개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다. |
3. 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의
① 규모(면적)가 기준 이상인 경우
- 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 용도지역별 규모 이상인 경우. 다만, 도시계획위원회의 심의를 거치는 토지의 형질변경의 경우는 제외.
② 특정 지역(녹지·관리·농림·자연환경보전지역)에서 규모가 기준 미만인 경우
- 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 용도지역별 규모 미만인 경우. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우는 제외.
| 분류 | 세부 제외 요건 (요약) |
| 특정 지구 및 구역 | 자연취락지구, 개발진흥지구, 기반시설부담구역, 준산업단지, 공장입지유도지구 내의 개발 |
| 기반시설 완비 지역 | 지자체장이 도로 등 기반시설이 이미 설치된 지역으로 인정하여 고시한 지역 |
| 소규모/민생 관련 시설 |
조례로 정하는 범위 내의 단독주택, 공동주택, 제1·2종 근린생활시설 유치원, 아동관련시설, 노인복지시설 (1,500㎡ 이내, 일부 지역 제외) |
| 1차 산업 관련 시설 |
농·임·어업용 창고, 동물 및 식물 관련 시설 (660㎡ 이내, 자연환경보전지역 제외) |
| 증축 및 도로 | 기존 부지면적 10% 이하의 증축, 위 시설들을 위한 진입도로(50m 이하) |
| 건축물 집단화 유도 | 조례로 정한 용도지역 내에서 기존 개발지로부터 일정 거리(50m) 내에 건축하는 경우 |
| 계획관리지역 내 공장 | 2002년 이전 준공/승인된 1만㎡ 미만 공장 부지를 50% 범위 내에서 확장 시 |
| 기존 대지 확장 | 이미 조성이 완료된 대지를 10% 이하의 범위에서 확장하는 경우 |
※해당 지자체 도시계획 조례 참고
③ 부피 5만㎥ 이상의 토석을 채취하는 경우
4. 도시계획위원회 심의를 받지 않아도 되는 경우
- 다른 법률에 따라 도시계획위원회의 심의를 받는 구역에서 하는 개발행위
- 지구단위계획 또는 성장관리계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위
- 주거·상업·공업지역에서 시행하는 개발행위 중 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 규모·위치 등에 해당하지 아니하는 개발행위
- 환경영향평가를 받은 개발행위
- 교통영향평가에 대한 검토를 받은 개발행위
- 농어촌정비사업 중 대통령령으로 정하는 사업을 위한 개발행위
- 산림사업 및 사방사업을 위한 개발행위
오늘은 개발행위허가의 규모와 심의 기준에 대해 살펴보았습니다. 핵심은 '내 토지의 용도지역'과 '사업 면적'을 정확히 파악하는 것입니다. 오늘 포스팅이 복잡한 인허가 과정을 이해하는 데 작은 이정표가 되었기를 바랍니다.
(개발행위허가 기준이나 규모 등에 대한 자세한 사항은 해당 지자체 도시계획 조례를 참고하여 주시기 바랍니다.)
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